【宅建】37条書面（契約書）の覚え方を徹底解説！【丸暗記不要】 | 宅建オンライン家庭教師-完全個別指導/全国対応

＜目次＞

37条書面とは
絶対的記載事項
氏名、住所、宅地または建物を特定するために必要な表示
 既存建物であるときは、建物の構造耐力上主要な部分等の状況について当事者の双方が確認した事項（売買のみ）
代金・交換差金・借賃の額・支払時期・支払方法
 移転登記の申請時期（売買のみ）
物件の引渡時期
任意的記載事項
天災その他不可抗力による損害の負担（危険負担）
契約不適合責任の履行に関して講ずべき保証保険契約の締結その他の措置についての内容（売買のみ）
租税その他公課の負担（売買のみ）
契約の解除
 損害賠償額の予定・違約金
 代金・交換差金以外の金銭の額・授受時期・授受目的
 代金・交換差金に関する貸借のあっせんに係る金銭の貸借が不成立のときの措置（売買のみ）
近年の過去問の解説
令和６年（2024年）問40
令和６年（2024年）問44
令和５年（2023年）問43
令和４年（2022年）問32
令和４年（2022年）問44
まとめ

①37条書面とは

37条書面とは、不動産取引において、宅地建物取引業者が契約成立後に、契約内容を記載して交付する書面のことです。35条書面は物件の説明と一部契約内容で、37条書面は契約書です。37条書面の記載事項については、35条書面で物件の説明はすでに終わっており、37条書面は契約条件を記載した書面と考えると覚えやすいです。

37条書面には記載する必要がある絶対的記載事項と、定めがあれば記載する必要がある任意的記載事項があります。それぞれ覚えることが宅建業法では35条書面の次に多いので、苦労する人も多いかと思いますが、覚え方を具体例などを入れながら詳しく解説していきます。

➁絶対的記載事項

氏名、住所、宅地または建物を特定するために必要な表示

契約書ですので誰と誰が何の物件について契約したか特定する必要があります。氏名だけですと同姓同名の人もいるため住所まで記載必要です。

既存建物であるときは、建物の構造耐力上主要な部分等の状況について当事者の双方が確認した事項（売買のみ）

売買のみ記載必要です。
中古建物で建物状況調査（インスペクション）を実施していた場合、その調査内容を記載する必要があります。実施していない場合は「確認事項なし」と記載する必要があります。

代金・交換差金・借賃の額・支払時期・支払方法

35条書面では代金・交換差金・借賃以外全て説明必要ですが、37条書面は契約書のため代金・交換差金・借賃・支払い時期・支払い方法含む全てのお金について記載必要です。

移転登記の申請時期（売買のみ）

売買のみ記載必要です。
売買の場合ほとんどのケースで所有権移転登記をするので申請時期の記載が必要となります。賃借権を登記することはほぼ無いため貸借の場合は記載不要です。

物件の引渡時期

いつから買主、借主に引き渡すか記載必要です。

③任意的記載事項

天災その他不可抗力による損害の負担（危険負担）

民法の危険負担に関しての事項です。危険負担は定めがなければ売主（貸主）負担ですが、危険負担は任意規定で当事者の合意で変えることができますので、変えるのであれば記載必要です。

契約不適合責任の履行に関して講ずべき保証保険契約の締結その他の措置についての内容（売買のみ）

売買のみ記載必要です。
契約不適合責任は売主のみの責任で、貸主には責任はありません。なぜならもし建物が壊れてたとしても、民法の賃貸借で貸主には直す責任があるからです。
話は戻しますが、契約不適合責任は民法上当事者の同意で変更することができる任意規定のため、変更する場合は記載必要です。売買で一般的なものとしては「契約不適合責任免責（責任を追及できない）」や「○ヶ月以内に買主が売主に通知した場合のみ」などが多いです。契約不適合責任は当事者の合意で民法上無しにもできます。保険に入っていればその保険の内容についてまで記載が必要です。

租税その他公課の負担（売買のみ）

売買のみ記載必要です。
固定資産税の日割り計算のことです。実務で売買を扱っている人なら馴染みがあるものでしょう。固定資産税は１月１日に市町村の固定資産税課税台帳に登録されている人に法律上支払い義務がありますが、年の途中に売買が行われた場合、売主と買主の平等を図るため、日割り計算し、買主が売主に支払います。例えば６月15日に売買が行われた場合、その年の１年分の固定資産税は売主に法律上支払い義務がありますが、６月16日以降の約６ヶ月半分を日割り計算し、買主が売主に支払います。
貸借の場合、借主に固定資産税の支払い義務は発生しないため記載不要です。

契約の解除

「売買代金の支払いが○ヶ月遅れたら契約を解除する」、「家賃の支払いが○ヶ月遅れたら契約を解除する」等の特約をつける場合は記載必要です。契約の解除は特約をつけなくてもできますが、民法上は相当の期間待たないといけないと規定され、相当の期間がどのくらいなのか等裁判で争われると費用も手間もかかるため、両当事者の合意により、あらかじめ決めておくことができます。次の損害賠償の予定・違約金と考え方は似ています。

参考条文　民法541条
当事者の一方がその債務を履行しない場合において、相手方が相当の期間を定めてその履行の催告をし、その期間内に履行がないときは、相手方は、契約の解除をすることができる。ただし、その期間を経過した時における債務の不履行がその契約及び取引上の社会通念に照らして軽微であるときは、この限りでない。

損害賠償額の予定・違約金

考え方は前述の契約の解除と同様です。損害賠償額の予定または違約金とは、例えば「引き渡しが遅れた場合１日につき売主（貸主）は買主（借主）に１万円支払う」など、両当事者があらかじめ話し合って決めることができます。損害賠償は予定をしていなくても請求することができますが、買主（借主）がその証明をしなくてはならず非常に大変なため、両当事者の合意により、あらかじめ金額を決めておけば証明する必要なく請求することができます。

代金・交換差金以外の金銭の額・授受時期・授受目的

37条書面は契約書のためお金関係は全て記載必要と覚えて問題ありません。金額の他に授受時期、授受目的も記載必要です。売買の場合、手付金などです。貸借の場合、敷金、礼金、権利金、保証金などです。これらの金銭はいくらでどのようなものか、例えば買主（借主）に返還されるものなのかされないものなのかなど、記載しておかないとトラブルになるため、定めがあれば記載が必要です。35条書面でも説明必要です。

代金・交換差金に関する貸借のあっせんに係る金銭の貸借が不成立のときの措置（売買のみ）

売買のみ記載必要です。
宅建業者が金融機関をあっせんしてローンが通らなかった時の措置、例えば「ローンが通らなかった場合は契約を解除とする」などです。あっせんの内容は記載不要です。なぜなら37条書面はここでは買主と売主の契約内容の書面なので、買主と金融機関との契約書ではないからです。

④近年の過去問の解説

令和６年（2024年）問40

宅地建物取引業者が媒介により既存建物の貸借の契約を成立させた場合、宅地建物取引業法第37条の規定により当該貸借の契約当事者に対して交付すべき書面に必ず記載しなければならない事項の組合せとして正しいものは次の１から４のうちどれか。

ア　当該建物に係る租税その他の公課の負担
→ 必ずしも記載する必要がない
貸借の場合、固定資産税の話は関係ないので記載不要です。売買でも定めがあれば記載必要で、必ず記載しなければないわけではありません。

イ　敷金や共益費など借賃以外の金銭の授受に関する定めがあるときは、その額並びに当該金銭の授受の時期及び目的
→ 必ず記載しなければならない
借賃以外に金銭の授受があればその額ならびに当該金銭の授受の時期及び目的は記載必要です。

ウ　損害賠償額の予定又は違約金に関する定めがあるときは、その内容
→ 必ず記載しなければならない
定めがあれば必ず記載必要です。

エ　建物の構造耐力上主要な部分又は雨水の侵入を防止する部分として国土交通省令で定めるものの状況
→ 必ずしも記載する必要がない
貸借の場合、建物に何かあっても売主が直す責任がありますから記載不要です。売買であっても記載が必要なのは「当事者の双方が確認した事項」です。

令和６年（2024年）問44

宅地建物取引業者Ａが宅地建物取引業法第37条の規定により交付すべき書面（以下この問において「37条書面」という。）に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反しないものはどれか。

２．Ａは、貸主Ｂと借主Ｃとの間で締結された建物の賃貸借契約を媒介したときに、借賃の額、支払時期及び支払方法について定められていたが、ＢとＣの承諾を得たので、37条書面に記載しなかった。
→違反する
たとえ貸主借主両方から承諾を得たとしても、宅建業法上記載が必要となっているため、記載しなければ宅建業法に違反します。

３．Ａは、宅地建物取引業者Ｄと宅地建物取引業者Ｅとの間で締結された宅地の売買契約を媒介したときに、37条書面に当該宅地の引渡しの時期を記載しなかった。
→違反する
物件の引き渡し時期は記載が必要なので違反します。

４．Ａが建物の売買契約を買主として締結した場合に、売主Ｆに承諾を得たので、37条書面をＦに交付しなかった。
→違反する
承諾を得たとしても交付は必要です。

令和５年（2023年）問43

宅地建物取引業者Ａが媒介により宅地の売買契約を成立させた場合における宅地建物取引業法第37条の規定により交付すべき書面（以下この問において「37条書面」という。）に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

１．Ａは、買主が宅地建物取引業者であるときは、37条書面に移転登記の申請時期を記載しなくてもよい。
→誤り
移転登記の申請時期は売買のみ必要で、買主が宅建業者だから記載しなくて良いというルールはありません。

４．Ａは、天災その他不可抗力による損害の負担に関する定めがあるときは、その内容を37条書面に記載しなければならない。
→正しい
危険負担は当事者の合意により変更できますので定めがあれば記載必要です。

令和４年（2022年）問32

宅地建物取引業法第37条の規定により交付すべき書面（以下この問において「37条書面」という。）に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

３．宅地建物取引業者である売主Ｄと宅地建物取引業者ではないＥとの建物の売買契約において、手付金の保全措置を講ずる場合、Ｄはその保全措置の概要を、重要事項説明書に記載し説明する必要があるが、37条書面には記載する必要はない。
→正しい
保全措置の概要は35条書面で説明必要ですが、契約条件ではないので37条書面には記載不要です。

４．宅地建物取引業者である売主と宅地建物取引業者ではない個人との建物の売買において、建物の品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任について特約を定めたときは、37条書面にその内容を記載しなければならない。
→正しい
契約不適合責任は定めがあれば記載必要です。

令和４年（2022年）問44

宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）第37条の規定により交付すべき書面（以下この問において「37条書面」という。）に関する次の記述のうち、宅地建物取引業者Ａが法の規定に違反するものはどれか。

３．Ａは、その媒介により借主Ｄと建物の貸借の契約を成立させた。この際、借賃以外の金銭の授受に関する定めがあるので、その額や当該金銭の授受の時期だけでなく、当該金銭の授受の目的についても37条書面に記載し、Ｄに交付した。
→違反しない
貸借で借賃以外の金銭は目的まで記載が必要で、今回記載して交付しているので違反しません。

⑤まとめ

37条書面（契約書）の記載事項について全て解説しました。これを読めばなぜ記載が必要なのか、不要なのかご理解いただけたかと思います。丸暗記や語呂合わせは理解するという過程を飛ばした付け焼き刃です。覚えようとしてもすぐに忘れてしまいますので脳に定着しません。理由までセットで本質を理解しながら勉強していきましょう。

2024年度・2025年度の2年連続で合格率80％超を達成しています。初学者の方でも、勉強期間4ヶ月弱で45点合格を実現しました。まだ勉強を始めていない方から、独学・通信講座で行き詰まっている方まで、状況は人それぞれです。完全個別指導（マンツーマン）で、今のあなたの状態を確認しながら、何から始めるか、どう進めるかを一緒に決めていきます。

宅建オンライン家庭教師に相談する（無料）