はじめに
宅建の試験は権利関係14点、法令上の制限8点、税2点、その他1点、宅建業法20点、免除科目5点の合計50点です。
試験において捨て問を作るべきかどうかは意見が分かれるところではありますが、長年の指導経験と近年の出題傾向を踏まえ、「出題頻度が低い」「難易度が高い」という理由で捨て問や後回しにしても良い単元を分野別に挙げます。
➀権利関係
法定地上権
→暗記で当てはめる勉強方法が通用せず、高度な法律の理解力や思考力が求められます。法律初学者であれば全く取り組まなくても問題ありません。
抵当権の処分(抵当権の譲渡・放棄、抵当権の順位の譲渡・放棄、抵当権の順位の変更、転抵当)
→近年(令和５年度問10、令和元年度問10)出題されている問題ですが、内容が広く、法定地上権と同様に高度な法律の理解力や思考力が求められ、かつ計算も必要で、過去問で対策するもの難しい単元です。権利関係の中で一番難しい単元と言えます。
根抵当権
→出題頻度が低いため後回しでも良いでしょう。ただ内容は抵当権の処分や法定地上権ほど難しくないので余裕があれば取り組んでみてください。
先取特権
→先取特権という概念と種類を覚えるのが大変であり、ほぼ出題されないため気にしなくても良いです。
②法令上の制限
建蔽率の計算問題
→過去20年ほど出題されておらず、近年の出題傾向から見ると絶滅した問題と言えるでしょう。ただ、いまだに載せているテキストはたくさん見かけます。
構造計算
→構造計算が必要な建築物の要件は非常に細かく、数字まで覚えないと解けませんが、細かすぎるため全て覚えるのはかなり難しく、最低限の数字までにしておきましょう。
③税
所得税
→宅建では主に不動産を売却し、利益が出た場合の税金（短期譲渡取得と長期譲渡取得）の問題や住宅ローン控除などが出題されますが、税金の基礎的な知識から様々な特別控除を含めた要件や計算方法などが出題されます。内容を理解するのも難しく、要件を細かく覚える必要があり、さらに計算もしなくてはならず難易度は非常に高いと言えるでしょう。出題頻度は10年に２回程度と捨て問にするには出題頻度が高いと言えますが、その難易度ゆえに捨てても問題ありません。理解するのに非常に時間がかかるため、この単元を勉強する時間があるのであれば他の単元にあてた方が良いでしょう。
贈与税
→近年は出題されていないため、やらなくても問題ありません。
④その他（不動産鑑定評価基準、地価公示法）
なし
⑤宅建業法
なし
⑥5点免除
なし
まとめ
以上が捨て問にしても問題ない単元です。
皆さんはこれを見てどう思ったでしょうか。既に勉強を始めている方は「意外と少ない」と思ったのではないのでしょうか。逆に言えばこれ以外は捨て問とはならないのでしっかり勉強する必要があるということです。
以上の捨て問全てを合計しても本番１問出るか出ないか程度の出題頻度です。全く勉強しなくても問題ありません。ちなみに2024年度は以上の中で所得税のみ出題されましたが、住宅ローンの特別控除の問題で、平成19年以来17年ぶりの出題となりました。
権利関係では法定地上権、抵当権の処分、根抵当権、先取特権を挙げましたが、この４つは合計してもLECの権利関係のテキスト400ページ以上の中の10ページもいかないくらいの内容です。権利関係を全て捨ててしまう人がたまにいますが、捨ててしまうと間違いなく合格できません。捨ててしまっても問題無いのは権利関係の中でも以上の４つに過ぎません。
権利関係以外の単元の捨て問もほんのごく一部であり、宅建業法などは捨て問は存在せず、満点近く取らなければならない科目です。宅建試験範囲における捨て問は近年ほとんど無いと言えるでしょう。
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