宅建の５点免除とは
宅建の５点免除とは、宅地建物取引業に従事している方が、「登録講習」という宅地建物取引業法第16条第3項に基づいた国土交通大臣の登録を受けた登録講習機関のみが実施する講習を受けると、問46〜問50までが満点扱いにされるものです。したがって現在不動産会社で働いていない人は講習を受けることができないので、しっかり対策をし、本番で得点する必要があります。
今回は5点免除の満点が取れる勉強方法について詳しく解説していきます。
5点免除の出題範囲
| 問46 | 住宅金融支援機構法 |
| 問47 | 不当景品類及び不当表示防止法 |
| 問48 | 統計 |
| 問49 | 土地 |
| 問50 | 建物 |
それぞれ勉強方法が異なりますので細かく解説していきます。
住宅金融支援機構法
住宅金融支援機構は主に以下の２つの業務を行っています。
①一般金融機関の住宅ローンを買取り、証券化し投資家に売却することによる一般金融機関への支援業務
②住宅金融支援機構自らが行う貸付業務
この２つを基本情報として頭に覚えておき、細かく知識を入れていきましょう。
①ではあくまでも住宅ローンについての支援業務ですのでリフォームのみのローンには使えませんが、住宅ローンに付随するものであれば住宅の購入とリフォームを同時に行う場合は買取り債権の対象になります。他にも新築中古問わず対象になりますし、借地権の取得に必要な資金の貸付債権も含まれます。
②では基本的な考えは「困っている人を助ける」です。例えば、「災害復興建築物の建設・購入、被災建築物の補修に必要な資金の貸付け」、「子供を育成する家庭、高齢者の家庭に適した建築物の建設に必要な資金、又は賃貸住宅の改良に必要な資金の貸付け」などです。他にもありますが過去問を解きながら覚えてきましょう。
2024年の問題の解説
独立行政法人住宅金融支援機構（以下この問において「機構」という。）に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
１.証券化支援業務（買取型）において、機構による譲受けの対象となる住宅の購入に必要な資金の貸付けに係る金融機関の貸付債権には、当該住宅の購入に付随する当該住宅の改良に必要な資金は含まれない。
→誤り。
購入に付随するものなので含まれます。上の①です。
２.機構は、地震に対する安全性の向上を主たる目的とする住宅の改良に必要な資金の貸付けを業務として行っている。
→正しい。
上の②に含まれます。
３.機構は、民間金融機関による住宅資金の供給を支援するため、民間金融機関が貸し付けた住宅ローンについて、住宅融資保険を引き受けている。
→正しい。
上の①です。民間金融機関と機構が保険契約を結び、債務者が返済できなくなった場合は機構が保険金を支払うというもので、民間金融の融資を支援しています。
４.機構は、住宅のエネルギー消費性能（建築物のエネルギー消費性能の向上等に関する法律第２条第１項第２号に規定するエネルギー消費性能をいう。）の向上を主たる目的とする住宅の改良に必要な資金の貸付けを業務として行っている。→正しい。
上の②です。
不当景品類及び不当表示防止法
この法律は宅建業法の誇大広告の禁止と似ており、考え方の基本は一般常識ですが、誇大広告の禁止よりも細かく数字や知識を覚える必要はあります。例えば以下のようなものがあります（法律の条文そのままではなく内容を簡潔にまとめます）。
・物件の名称に有名な公園、庭園、旧跡を用いる場合、直線距離で300m以内でなければならない
・街道の場合は直線距離50m以内
・徒歩による所要時間は道路距離80メートルにつき１分とし、80m未満は切り上げ
・電車、バスの所要時間は朝の通勤ラッシュ時の所要時間を明示する、乗り換えが必要な場合はその旨と、乗り換えに要する時間も含めて明示する
・新築という用語は工事完了後１年未満かつ居住の用に供されないものをいう
・リフォームをした旨を表示する場合は内容と時期も明示しなければならない（リフォームしたことを必ず広告に明示しなければならないわけではありません）
2024年の問題の解説
宅地建物取引業者が行う広告に関する次の記述のうち、不当景品類及び不当表示防止法（不動産の表示に関する公正競争規約を含む。）の規定によれば、正しいものはどれか。
１.新築分譲住宅の予告広告（価格が確定していないため、直ちに取引することができない物件について、取引開始時期をあらかじめ告知する広告）を新聞折込チラシを用いて行った場合は、本広告を新聞折込チラシ以外の媒体を用いて行ってはならない。
→誤り。
特に媒体を限定する理由はないでしょう。
２.土地取引において、当該土地上に廃屋が存在するとき、実際の土地を見れば廃屋が存在することは明らかであるため、廃屋が存在する旨を明示する必要はない。
→誤り。
廃屋には解体費用がかかりますし、広告に表記せず実際の現場見ればわかるでしょうは通らないでしょう。
３.交通の利便性について、電車、バス等の交通機関の所要時間を表示する場合は、朝の通勤ラッシュ時の所要時間ではなく、平常時の所要時間を明示しなければならない。
→誤り。
知識として必要です。知らないと解けません。
４.居住の用に供されたことはないが建築後１年以上経過した一戸建て住宅について、新築である旨を表示することはできない。
→正しい。
知識として必要です。ちなみに、不動産業界の豆知識として、人が住んだことない物件なのに１年以上経っているから新築と表示できない、でも中古物件として表示するのも嫌でしょう。このような場合は「未入居物件」と表示する場合が多いです。
統計
統計問題は受験する年の前年の不動産に関する統計について出題されます。過去の年と比べてどうなったかが出題される場合がほとんどで、問題で数字を覚える必要はほぼありません。具体的にどのような統計を覚えるかは以下のようなものがあります。
・新設住宅着工戸数、新設住宅着工床面積
・地価（全国平均、３大都市圏平均、地方圏平均など）
・土地取引の件数、面積
・不動産業界の売上高、経常利益など
・宅建業者の数
基本的に上がっているか下がっているか、増えているか減っているかで解けます。前年の統計について出題されるため過去問では対策できないため、各予備校の予想問題集の付録やインターネットを見て、まずは数字を確認し、予想問題集の問題を解いて慣れる必要があります。
2024年の問題の解説
次の記述のうち、正しいものはどれか。
１.令和６年地価公示（令和６年３月公表）によれば、令和５年１月以降の１年間の地価の動向は、三大都市圏・地方圏ともに、全用途平均・住宅地・商業地のいずれも３年連続で上昇した。
→正しい。
地価は全国平均３大都市圏平均地方圏平均、さらに用途別に細かく上がっているか下がっているか覚える必要があるのですが、2023年は前年と比べ全て上昇していましたので覚えるのが楽でした。
２.令和４年度宅地建物取引業法の施行状況調査（令和５年10月公表）によれば、令和５年３月末における宅地建物取引士の総登録者数は、200万人を超えている。
→誤り。
宅建士の人数が聞かれる問題は初めてでしたが、宅建の合格者数は毎年３万人前後であることを知っていれば200万人を超えていないのは明らかでしょう。正解は115万人です。
３.令和５年住宅・土地統計調査住宅数概数集計（速報集計）結果（令和６年４月公表）によれば、令和５年10月１日現在における賃貸・売却用及び二次的住宅（別荘など）を除く空き家は、900万戸に達している。
→誤り。
難しい問題です。事前に勉強してきた人も少ないでしょう。常識的に考えると「そこまで多いのか」と思うかもしれません。私が解くのであれば一旦保留で他の選択肢を見ます。選択肢１が明らかに正しいので、この問題はわからなくても良いでしょう。ちなみに別荘などを除いた空き家は385万戸で別荘を含むと900万戸です。
４.建築着工統計（令和６年１月公表）によれば、令和５年の新設住宅着工戸数は90万戸を超え、３年連続で増加した。
→誤り。
3年ぶりに減少です。増えたか減ったかを覚える問題で、出題頻度が高いので解けるでしょう。
土地
土地の問題は５点免除の中で一番、一般常識で解ける問題が多いです。2024年は完全に対策無しでも解ける問題でしたが、毎年必ずそのような問題とは限らないのでしっかり対策しましょう。勉強方法は「問題を解き、わからない単語があればテキストでチェックし覚える」を繰り返すだけで大丈夫です。中学校の地理のような単語が数多く出てきます（台地、段丘、旧河道、低湿地、埋立地、火山地、低地など）。
2024年の問題の解説
土地に関する次の記述のうち、最も不適当なものはどれか。
１.30度以上の角度をなす斜面を背後に控える宅地は、崖面への保護対策を講じるか、擁壁を設けるなどの必要がある。
→適当。
角度のある斜面であれば当然災害対策は必要でしょう。
２.高さ２ｍ以下の擁壁であれば、水抜き孔を有しなくても、地震による被害が生じることはない。
→不適当。
地震による被害が全くないと言い切ることはできないでしょう。
３.重力式擁壁は、擁壁の自重により、背面からの土圧に抵抗するコンクリート構造物である。
→適当。
重力式擁壁がわからない場合は保留にして他の選択肢を見て考えましょう。２が誤りとわかるのでこの問題は正解できます。
４.工場跡地や埋立地などでは、重金属や揮発性有機化合物などによる土壌汚染が問題となることがある。
→適当。
解き方としては２と同様に、工場跡地などで土壌汚染が一切問題ないとなることはないでしょう。
建物
主に建物の構造（木造、組積造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造）について出題されます。５点免除を勉強される方は既に法令上の制限の勉強は一通り終わっていると思いますので、構造のイメージはついていると思います。そこからさらに細かく知識を覚えていきましょう。勉強方法としては土地と同様、「問題を解き、わからない単語があればテキストでチェックし覚える」を繰り返すだけで大丈夫です。2024年など近年かなり細かく聞かれる場合もありますが、全ての選択肢の正誤がわからなくても正解の選択肢がわかれば正解できます。
2024年の問題の解説
2024年の問題は、建物の構造の中でもかなり細かい知識が問われており、それぞれの選択肢の構造をしっかり覚えている人はほとんどいないと思われます。解き方としては不適当な選択肢を見つける問題なので、わからないところがあれば一旦保留にし、他の選択肢を見ておかしなところを見つけて正解を導き出しましょう。
建物の構造に関する次の記述のうち、最も不適当なものはどれか。
１.ラーメン構造は、柱を鉛直方向、梁を水平方向に配置し、接合部を強く固めた構造である。
→適当。
細かい知識が問われています。解き方としては保留です。他の選択肢を見ましょう。
２.ブレース構造は、柱や梁などで構成された四角形の対角線上に部材を入れた構造である。
→適当。
１と同様に細かい知識が問われています。保留です。他の選択肢を見ましょう
３.ブレース構造は、骨組全てに用いることが多く、ラーメン構造など他の構造と併用することはない。
→不適当。
様々な構造がありますが、併用することが一切ないと言い切るのは不自然です。明らかにおかしな選択肢のため３が不適当とわかります。
４.壁式構造は、板状の壁と床を箱形に組み、建物とする構造で、原則として、柱や梁は用いない。
→適当。
知識として知っていれば問題なく解けますが、知らなくても解けます。「原則として」とあるので例外があることも含まれており、３と違って言い切っていませんので適当です。
まとめ
今回は５点免除の勉強方法を詳しく解説しました。2024年の問題の解き方も載せましたが、他のテキストやインターネットの解説と異なり、選択肢の内容を解説するのではなく、解き方に重点を当てて解説しました。
５点免除の問題を満点取るためには「知識を知っていれば良い」ということではありません。わからなければ保留にしてもよく、正解の選択肢が分かれば良いのです。
宅建オンライン家庭教師では知識をただ解説するだけでなく、このように勉強方法や解き方などをマンツーマンの個別指導でしっかり教えていきます。
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